Para fondear el fideicomiso del nuevo Cancún, el gobierno reevaluó los terrenos
La operación, un negocio redondo para el Instituto de Pensiones y sus socios en el proyecto turístico
JUAN CARLOS G. PARTIDA
El negocio de corto plazo en Chalacatepec, lugar destinado para convertirse en el nuevo Cancún de acuerdo al anuncio del gobernador Emilio González Márquez, se hizo desde el principio cuando se compraron las mil 200 hectáreas a los ejidatarios de José María Morelos, municipio de Tomatlán, a un precio promedio de 3 dólares por metro cuadrado y los terrenos se valuaron después a 13 dólares el metro cuadrado, un diferencial bruto de alrededor de 120 millones de dólares entre lo pagado a los ejidatarios y lo ingresado al fideicomiso en que el Instituto de Pensiones del Estado (Ipejal) se asoció con el 48.5 por ciento del capital (89 millones de dólares) con las empresas Chala- Mar, Paraland y Chalalegre, que aportaron el capital restante.
El contrato del fideicomiso y al menos cuatro contratos de cesión de posesión entre ejidatarios y la empresa Chala Mar, que obran en poder de La Jornada Jalisco, demuestran la amplia diferencia y el negocio que de inicio representó la adquisición de terrenos. El precio promedio pagado a los ejidatarios por sus tierras incluso fue estimado a la alza, pues de acuerdo a lo pagado por metro cuadrado en los contratos de cesión que posee este diario, el total sería mucho menor a los 3 dólares, lo que aumentaría el diferencial a favor del Ipejal y sus empresas asociadas para el proyecto turístico.
“En el Ejido de José María Morelos, municipio de Tomatlán, Jalisco, a los 11 días de diciembre de 2007, ante los testigos que al final firman, comparecieron por su propio derecho la Sra. María del Refugio Vázquez González y Ricardo Santa Cruz Mahoney, con la finalidad de celebrar el presente contrato de cesión de derechos posesorios sobre la parcela que se describe más adelante (…) El promitente cesionario pagará al prominente cedente la cantidad de 150 mil pesos por cada hectárea de superficie”, dice uno de los contratos.
Ese acuerdo comercial además señala que sería pagado el equivalente al 50 por ciento del total de la contraprestación el 25 de enero del 2008 a la firma del contrato definitivo y la entrega de la posesión física, jurídica y legal de la parcela, mientras que el restante 50 por ciento se pagaría a 18 meses a partir de la fecha anterior, lo que sucedió finalmente de acuerdo a los recibos de depósito en Banamex y Bancomer. Es decir, muy barato –en este caso a menos de un dólar y medio el metro cuadrado- y además, en abonos.
El contrato de fideicomiso entre Ipejal y las empresas privadas, por su parte, establece en su tercera cláusula los precios que deberían aportar las partes por concepto de “valor asignado a los inmuebles del proyecto”.
“Las partes acuerdan que el valor de referencia por metro cuadrado, tomando en cuenta los metros cuadrados totales según levantamiento topográfico, que es asignado a los inmuebles del proyecto es la cantidad de 13 dólares, por lo que el valor de referencia asignado de forma convencional por los fideicomitentes en su conjunto a los inmuebles del proyecto será la cantidad total de 156 millones de dólares”, dice el contrato firmado entre Ipejal, las empresas promotoras y Banca Monex el 11 de diciembre del año pasado, en su carácter de fiduciaria.
De hecho, el contrato establece muy claro que el Ipejal entregó al fideicomiso 75 millones 736 mil dólares para asignarlos “a la aportación de capital por el valor por metro cuadrado” y 13 millones 214 mil para “gastos de desarrollo, comercialización, promoción y de infraestructura futuros del proyecto Chala (sic)”.
El contrato aclara que como en esos momentos el aporte era por el valor de mil 109 hectáreas “quedando pendiente de aportarse al fideicomiso aproximadamente una superficie de 91 hectáreas para alcanzar la totalidad de los inmuebles del proyecto”, entonces la cantidad aportada resultó de “multiplicar 13 dólares por metro cuadrado”.
En un recorrido por el Ejido José María Morelos en febrero pasado, La Jornada Jalisco encontró un profundo malestar entre los ejidatarios, la mayoría de los cuales coincidieron que además de que sus tierras fueron adquiridas a precios muy por debajo del valor comercial que ahora tienen, existieron presiones de otra naturaleza para obligarlos a salirse de Chalacatepec.
La negociación entre las promotoras privadas y los ejidatarios tuvo dos factores comunes: el señalamiento de que las tierras ejidales pertenecían “a pequeños propietarios” y que por tanto los ejidatarios eran meros posesionarios, por lo que más les valía vender antes de que los sacaran a la fuerza, y el recuerdo velado de lo que ocurrió en agosto de 2007 en el vecino ejido de Campo Acosta, también dentro del municipio de Tomatlán, donde los lugareños no quisieron vender para otro desarrollo turístico proyectado y fueron reprimidos brutalmente por policías estatales, con saldo de 32 ejidatarios detenidos y torturados, de acuerdo a la Comisión Estatal de Derechos Humanos que el pasado diciembre emitió una recomendación sobre este caso.
Cómo encarecer la tierra
El avalúo en general está lleno de inconsistencias. La primera, que dicho avalúo fue fechado el 21 de septiembre del año pasado, mucho antes que hubiera modificaciones a la Ley de Pensiones del Estado en noviembre que permitieran optar por una inversión del tamaño de lo que hizo el Ipejal, lo que demuestra que la sociedad entre el capital de ahorro de los burócratas jaliscienses y las empresas privadas se cocinaba desde tiempo antes.
El contrato mismo señala que se valuó partiendo de usos de suelo residencial turístico de alta densidad, con campo de golf y marina, concedido por el ayuntamiento de Tomatlán bajo número SRI/532/23008, el 23 de noviembre de 2006.
La consultora García Rojas y Asociados S.C., que también obtuvo por la ley de transparencia acceso al contrato de fideicomiso, señala en un estudio realizado a partir de los documentos obtenidos que el avalúo se hizo basado en un plan maestro que realizó la empresa estadunidense EDSA, prestigiada en el campo de la planeación, diseño urbano y paisajismo.
“Los planos que se incluyen a propósito son muy pequeños e ilegibles, no se puede obtener ninguna conclusión de ellos”, señala la empresa consultora.
También identifica los riesgos y fortalezas del proyecto. Por ejemplo, que no se consideraron factores externos que afecten el valor de la propiedad, como son el ecosistema, la biodiversidad. También ignoraron que los 8 kilómetros de playa son santuario de tortugas marinas y que existen dos sitios Ramsar que limitarían el uso y el valor de la propiedad.
Las amenazas latentes son las invasiones, la presencia de salineros en la zona federal de Xola-Paranaman, falta de seriedad en el mercado de tierras, que no hay masa crítica para soportar horarios regulares de vuelos para el aeropuerto que se construye, por lo que los vuelos comerciales difícilmente llegarán al nuevo aeropuerto.
Además, un estudio de mercado de desarrollos en la zona hecho por la misma consultora, observa que el periodo de absorción es muy largo y complicado.
“En la hipótesis más optimista el proyecto se comercializaría en 17 años”, dice.
Recalca las objeciones que ha hecho el Ipejal para dar a conocer el estudio de valor residual, importante para determinar a ciencia cierta el valor probable del predio en Chalacatepec, el cual lo tiene censurado al considerarlo “secreto industrial”.
“Consideramos que no lo entregan porque está basado en una hipótesis de alta densidad que actualmente el amañado Programa de Ordenamiento Ecológico Local de Tomatlán no lo permite. Tampoco lo proporcionan porque conoceríamos los supuestos para que sea viable, los cuales son inalcanzables de acuerdo a la normatividad vigente”, señala García Rojas y Asociados.
Además concluye que el proyecto que derivó en el fideicomiso “contiene un incompleto análisis Foda”, que es una metodología de estudio de la situación competitiva de una empresa en su mercado (situación externa) y de las características internas de la misma, para determinar fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas (Foda), una herramienta estratégica que es muy utilizada para conocer la situación real en que se encuentra la organización en estudio.
Fuente: La Jornada de Jalisco
Difusión: Soberanía Popular
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